A la hora de comprar una vivienda una de las cosas más importantes es asegurarse de que la vivienda está libre de cargas, para ello es esencial realizar una serie de gestiones que explicaremos en este blog de forma breve atendiendo a las particularidades que podemos encontrarnos en función del tipo de vivienda que se trate.
¿Qué significa que una vivienda esté libre de cargas?
Que una vivienda esté libre de cargas significa que al comprar no se asume ningún coste extra ni perjuicio derivado de la falta de atención de las obligaciones económicas de los anteriores propietarios o de concesiones sobre el uso o el dominio de la propiedad.
Tipos de cargas en una vivienda
Al comprar una vivienda las cargas más frecuentes que podemos encontrarnos son las siguientes:
- Hipotecas: es cuando sobre una vivienda recae una hipoteca que aunque no se sea el titular de la misma el inmueble está afecto a la misma, por lo que el deudor podría ejecutar el inmueble.
- Embargos: anotación que se hace en el Registro por el que la vivienda queda afecta al pago de una determinada cantidad.
- Usufructos y servidumbres: estas cargas no implican posibles pagos pero sí que son restricciones ya que otras personas tienen derechos sobre la finca y/o vivienda.
- Anotación de embargo: se produce cuando un el propietario de un bien inmueble tiene una presunta deuda con un tercero que está pendiente de un proceso judicial si se inscribe esta anotación de embargo la cantidad consignada, en caso de que la sentencia condenase a pagar al propietario, quedaría vinculada a los siguientes propietarios.
- Concurso de acreedores: es una carga que indica que el propietario del bien se encuentra en concurso de acreedores.
- Cargas vecinales: se da cuando impagos de cuotas de la comunidad de propietarios.
- Impagos de impuestos.
Cómo conocer las cargas de una vivienda
Para conocer las cargas de una vivienda es imprescindible solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad que certifica las cargas que están inscritas. Esto es especialmente importante porque a los nuevos compradores, solo se les pondrá exigir las cargas que estuviesen inscritas antes de que se inscriba el título de los nuevos propietarios.
Si lo que se va a comprar es un piso o un inmueble que pertenezca a una comunidad de propietarios se debe pedir que la Administración o el presidente de la misma envíen un certificado de estar al corriente de las deudas con la comunidad.
El propietario del piso deberá aportar el justificante del pago de todos los tributos que pudieran estar pendientes.
Por último, aunque no es una carga propiamente dicha, es recomendable solicitar un certificado de inexistencia de infracción urbanística para garantizar que sobre el inmueble no pesa ninguna infracción en el momento de ejecutar la compraventa.
Cómo conocer las Cargas Hipotecarias de una Vivienda
Las Cargas Hipotecarias de una Vivienda se conocen a través de la nota simple expedida por el Registro de la Propiedad ya que para que una hipoteca sea válida debe estar inscrita en el Registro. De forma que al sacar la nota simple sabremos si tiene hipoteca y, en caso que la tenga, debemos solicitar un certificado del saldo mismo de la hipoteca para conocer el importe exacto que resta por pagar.
Cómo conocer las Cargas Tributarias de una Vivienda
Para conocer las Cargas Tributarias de una Vivienda debemos analizar la Nota Simple por si ya hubiese alguna anotación referente a las mismas y, en caso de que no fuese así, se puede solicitar al comprador justificante de pago de los impuestos ya que aunque no salga en la Nota Simple podría haber impuestos impagados.
Cómo conocer las Cargas Vecinales de una Vivienda
Para saber si el inmueble tiene Cargas Vecinales hay que solicitar un certificado de estar al corriente de pagos con la comunidad de propietarios al presidente o al administrador de fincas si lo hubiese.
¿Se puede vender una vivienda con cargas?
Sí, se puede vender una vivienda con cargas. Habitualmente se descuentan estas cargas del precio final de venta.
El ejemplo más común de este tipo de operaciones es cuando se compra una vivienda con hipoteca y en vez de cancelarla, el comprador se subroga en la posición del vendedor en la hipoteca. Esto es, el deudor hipotecario pasa a ser el nuevo propietario de la vivienda y el vendedor queda desvinculado del préstamo hipotecario, de forma que el valor del préstamo se descuenta.
Por ejemplo, si la vivienda vale 500.000 euros y quedan 400.000 de hipoteca, el comprador pagará al vendedor 100.000 euros y se hará cargo de los 400.000 que quedan de hipoteca que pagará mes a mes conforme las condiciones pactadas en la hipoteca.
Esta operación -la subrogación de la hipoteca- debe tener el consentimiento del banco.
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