Cuando queremos realizar cualquier acto que tenga influencia sobre un terreno, ya sean modificaciones del mismo, construcciones, etc. debemos acudir al organismo competente a fin de tramitar los permisos correspondientes para poder realizar la actividad que tenemos prevista. Entre todos estos permisos, el más conocido es la licencia urbanística que como veremos es la que nos permitirá desarrollar actos de transformación del suelo.
¿Qué es la Licencia Urbanística?
La Licencia Urbanística es el acto administrativo mediante el cual la persona interesada adquiere la facultad de llevar a cabo la edificación, demolición, parcelación de un terreno, etc. antes de su ejecución material.
¿Cuándo es obligatorio solicitar una licencia urbanística?
Los actos sujetos a licencia urbanística son los siguientes:
- Parcelaciones urbanísticas o segregaciones: es decir, cualquier acto de división de fincas salvo que estén incluidos en proyectos de reparcelación aprobación.
- Movimientos de tierra y las explanaciones.
- Obras de urbanización realizadas al margen de proyectos de urbanización.
- Obras de construcción y de edificación de nueva planta.
- Cualquier intervención en edificios existentes.
- La ubicación de casas prefabricadas.
- Demolición total o parcial de construcciones y edificaciones.
- Cambio de uso en edificaciones e intalaciones: por ejemplo, cambiar el uso de un inmueble de local a vivienda.
- Talas en masas arbóreas y vegetación arbustiva que estén protegidos.
- Colocación de carteles de propaganda.
- Cierre de solares y terrenos.
- Las redes radioeléctricas y telemáticas.
- La apertura de caminos y accesos a parcelas.
- La primera ocupación o utilización de los edificios y las instalaciones en general.
- Las instalaciones subterráneas dedicadas a aparcamiento, actividades mercantiles, profesionales o industriales.
¿Cuánto dura una Licencia Urbanística?
La licencia urbanística, una vez otorgada es irrevocable ya que se realice para una actuación determinada.
Sin embargo, cada vez que se realice cualquier otra actividad sobre el suelo deberemos pedir otra licencia.
Cómo solicitar una Licencia Urbanística
Para solicitar una Licencia Urbanística, cualquier persona física, jurídica o asociación, deberá dirigirse al Ayuntamiento del municipio con los documentos exigidos e iniciar la tramitación de la misma atendiendo al tipo de actuación que queramos realizar y la ubicación del suelo donde actuaremos.
Requisitos para solicitar una Licencia Urbanística
El principal requisito para solicitar una Licencia Urbanística es ser el interesado en la obtención de la misma y, en el caso de que sean personas jurídicas o asociaciones, ser el representante de las mismas.
Sobre la documentación mínima a aportar tenemos la siguiente:
- Solicitud.
- Dos copias del proyecto técnico, si procede.
- En caso de que no proceda deberemos aportar:
- Plano de situación.
- Presupuesto desglosado.
- Ficha informativa.
- En caso de que no proceda deberemos aportar:
- Cuestionario de estadística de la Edificación y Vivienda del Ministerio de Fomento.
- Una fotografía de la izquierda y una de la derecha de la fachada del solar, en la cual aparezcan los edificios vecinos.
- Ficha informativa.
- Documento original y fotocopia de la acreditación de representación (en los casos necesarios).
- Autorizaciones previas vinculantes: en este punto deberemos tener en cuenta dónde se encuentra ubicado el terreno sobre el que pedimos la licencia urbanística.
Procedimiento para solicitar la Licencia Urbanística
El procedimiento para solicitar la Licencia Urbanística es el siguiente:
- Presentar la solicitud: esta deberá definir con detalle los actos que se pretendan realizar.
- Presentación de las autorizaciones o los informes que la legislación exija con carácter previo a la licencia junto a la solicitud.
- Sobre el plazo: la Administración deberá resolver en tres meses.
- Sobre la ley aplicable: se aplicará la ley aplicable del momento de concesión de la licencia. Sin embargo, si se resuelve en más de tres meses, la Administración deberá aplicar la normativa vigente en el momento en el que se tuvieran que resolver. Es decir, si se presentan en enero de 2023 deberán resolver con la normativa de abril de 2023 aunque resuelvan en junio de 2024.
- Concesión por silencio administrativo: si en el plazo de tres meses la Administración no ha resuelto se entenderán concedidas por silencio administrativo siempre y cuando no contravengan lo dispuesto en el ordenamiento jurídico. Esta coletilla, la de que no contravengan lo dispuesto en el ordenamiento jurídico hace que rara vez alguien inicie una actuación sometida a licencia urbanística por silencio administrativo positivo ya que lo que realmente hace la ley es convertir al ciudadano en Juez obligándole a valorar si lo que presenta es o no es conforme a ley y, a partir de ahí, hacerle decidir sobre si empieza las actuaciones o no.
Solicita la Licencia Urbanística con nosotros
Las ventajas de contar con un equipo de profesionales para que te gestionen tu solicitud de licencia urbanística son 3:
- Un asesoramiento previo en el que ya sabrás con exactitud lo que se puede hacer y lo que no para decidir si vale la pena iniciar las actuaciones (contratar a técnicos, ir a los Ayuntamientos, etc.) o no.
- Una vez que decidimos que el proyecto es viable, desde DUX ABOGADOS nos encargamos de recopilar toda la documentación necesaria y presentarla.
- Durante la tramitación estaremos al corriente de cualquier novedad y supervisamos toda la actuación de la Administración dándote garantías jurídicas y consiguiendo una gestión más rápida y ágil.
Pero quizás la ventaja más importante es que gracias a nuestro asesoramiento evitamos presentar la documentación incompleta, de forma que ahorramos trámites inútiles favoreciendo así la agilidad del procedimiento, cosa que es especialmente importante si atendemos a que la duración media de la concesión de licencias en Palma de Mallorca está entre 16 y 18 meses (cifra que coincide con la mayoría de Ayuntamientos de las Islas Baleares y de muchas provincias españolas) y a través de una gestión centralizada podemos ganar varios meses.
